Tras el “efecto Ibirapuera”, Urbia apunta a las APP para destrabar un nuevo ciclo en los parques

El 23 de octubre de 2026, Urbia, empresa perteneciente al Grupo Construcap, marcó un punto de inflexión en su trayectoria en el mercado de gestión de espacios públicos. Tras completar seis años al frente de la administración del Parque Ibirapuera, el más icónico de São Paulo, la compañía anunció un cambio estratégico en su modelo de expansión. El foco ahora se centra en las Asociaciones Público-Privadas (APP), un mecanismo financiero y administrativo diseñado para viabilizar la gestión de parques que no poseen ingresos comerciales suficientes para cubrir sus propios costos operativos. Esta transición refleja una maduración del sector de concesiones en Brasil, que actualmente cuenta con 39 contratos activos, y señala una adaptación necesaria para escalar el negocio más allá de los activos de alto atractivo turístico y comercial.

La decisión de Urbia no ocurre en el vacío, sino como una respuesta directa a las limitaciones del modelo tradicional de concesión. En el formato aplicado al Ibirapuera, la rentabilidad de la concesionaria depende de la explotación comercial del espacio —como eventos, alimentación y patrocinios—, sin el cobro de entradas para el acceso del público. Sin embargo, la dirección de la empresa reconoce que esta ecuación financiera es una excepción, no la regla, en el escenario nacional de parques urbanos y naturales.

Contexto y antecedentes: La consolidación de Urbia

La historia reciente de Urbia se confunde con la propia evolución de las concesiones de parques en Brasil. El Grupo Construcap asumió la gestión del Parque Ibirapuera hace exactamente seis años, en un movimiento que generó intensos debates sobre el papel de la iniciativa privada en el mantenimiento de bienes públicos. Desde entonces, la empresa consolidó un modelo de negocios que exigió inyecciones masivas de capital. Hasta el momento, las inversiones realizadas por Urbia superan la marca de los 430 millones de reales, aplicados en la recuperación de infraestructura, seguridad, limpieza y mantenimiento de los espacios bajo su tutela.

A lo largo de este período de seis años, la compañía no se limitó a la capital paulista. Urbia expandió agresivamente su cartera y, hoy, reúne 12 operaciones repartidas en cinco estados brasileños. En São Paulo, además del Ibirapuera, la empresa opera otros cinco parques. Fuera del eje paulista, la concesionaria asumió la gestión de activos de peso nacional e internacional, como el Parque Nacional del Iguazú, en Paraná, y el Parque Nacional de Jericoacoara, en Ceará.

Esta diversificación geográfica y de perfil de activos —mezclando parques urbanos de uso diario con parques naturales de atractivo turístico global— proporcionó a Urbia los datos operativos necesarios para comprender las limitaciones del modelo de concesión pura. La percepción actual es que, para mantener el ritmo de crecimiento y asumir áreas menos atractivas comercialmente, el modelo contractual debe cambiar.

El agotamiento del modelo comercial y la apuesta por las APP

El presidente de Urbia, Roberto Capobianco, ha sido la principal voz en articular esta nueva fase de la empresa. El diagnóstico es claro: el modelo financiero aplicado en el Ibirapuera no es replicable en todos los activos. Parques ubicados en áreas periféricas, en ciudades de tamaño medio o con restricciones severas de uso de suelo no logran generar el volumen de negocios necesario para que la concesionaria recupere las inversiones y pague el canon al poder público basándose solo en ingresos accesorios.

Es en este escenario que las Asociaciones Público-Privadas (APP) surgen como la herramienta capaz de destrabar un nuevo ciclo de negocios. A diferencia de la concesión común (donde el riesgo de ingresos es 100% del socio privado), la APP, específicamente en la modalidad de concesión administrativa o patrocinada, prevé una contraprestación financiera por parte del Estado. En términos prácticos, el gobierno paga a la empresa para que mantenga el parque con un estándar de calidad preestablecido en contrato, compensando la ausencia de viabilidad comercial autosuficiente del activo.

Actualmente, el mercado brasileño posee 39 contratos de concesión de parques establecidos. Sin embargo, muchos municipios y estados tienen áreas verdes que sufren abandono y falta de presupuesto público para el mantenimiento básico, pero que no despiertan el interés de los inversores precisamente por la incapacidad de monetización. La estrategia de Urbia apunta exactamente a esta brecha.

Impacto para el sector, para los usuarios y para el gobierno

El giro de Urbia hacia las APP genera consecuencias directas para tres esferas principales de la sociedad:

• Para Urbia y el sector de concesiones: El cambio representa una búsqueda de ingresos más previsibles. Al anclar parte de la facturación en contraprestaciones gubernamentales, la empresa mitiga el riesgo de fluctuaciones de mercado (como caídas en la captación de patrocinios o eventos). Esto crea un precedente para que otras empresas del sector de infraestructura vean parques menores o deficitarios como oportunidades de negocio viables.
• Para el Gobierno (esferas estatal y municipal): El modelo de APP actúa como una herramienta de alivio fiscal y operativo. Los gobiernos que hoy gastan recursos de forma ineficiente en el mantenimiento precario de parques pueden transferir el riesgo de ejecución a la iniciativa privada. Aunque el poder público aún deba desembolsar recursos para pagar la contraprestación de la APP, el costo total tiende a ser menor y el nivel de servicio (limpieza, seguridad, mantenimiento) significativamente mayor, optimizando el gasto público.
• Para los usuarios de los parques: La población es la beneficiaria final de las mejoras en infraestructura. Parques que antes carecían de recursos, iluminación adecuada y seguridad pasan a contar con mantenimiento profesional. Además, la estrategia de Urbia refuerza un esfuerzo de desmitificación de la privatización. La empresa se asegura de enfatizar que la concesión y las APP no significan la venta del patrimonio público; el parque sigue siendo del Estado, con acceso garantizado a la población, cambiando solo el ejecutor del mantenimiento.

Lo que aún no se sabe

A pesar de la claridad en el cambio de directriz estratégica, el anuncio de Urbia deja algunas lagunas importantes que el mercado y la sociedad civil aún esperan que se resuelvan:

• El pipeline específico de activos: Aunque la empresa ha mencionado que monitorea nuevos proyectos, como los de la ciudad de Goiânia, no existe una lista detallada de qué parques específicos están en el radar inmediato para la estructuración de APP.
• La reacción del sector público: El escenario macroeconómico de 2026 presenta desafíos presupuestarios significativos para estados y municipios. Falta saber cómo reaccionarán los gobiernos a la demanda de APP, dado que este modelo exige el compromiso de ingresos futuros del presupuesto público para el pago de las contraprestaciones a la concesionaria.
• La estructura de garantías: En proyectos de APP, el socio privado exige garantías robustas de que el Estado honrará los pagos mensuales. El detalle de cómo funcionaría la estructura de pago y qué fondos garantizadores se utilizarían en las futuras APP de Urbia sigue siendo una incógnita.

Qué esperar a continuación

Los próximos pasos de Urbia deberían involucrar una aproximación más intensa con los gobiernos municipales y estatales para la modelación de estudios de viabilidad. El mercado debe observar:

• Avance en Goiânia: La mención explícita a los proyectos de Goiânia indica que la capital de Goiás puede ser uno de los primeros laboratorios prácticos de esta nueva tesis de APP de Urbia.
• Educación del mercado: La empresa necesitará invertir en comunicación institucional para convencer a los gestores públicos de que las APP son financieramente más ventajosas que el mantenimiento directo, especialmente en un año de restricciones fiscales.
• Nuevos participantes: Si Urbia tiene éxito al estructurar las primeras APP de parques sin atractivo comercial, es probable que los fondos de inversión y otras concesionarias de infraestructura comiencen a disputar este nicho, dinamizando el mercado de licitaciones en los próximos años.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuál es la diferencia entre la concesión del Ibirapuera y el modelo de APP que Urbia quiere adoptar? En la concesión tradicional, como la del Ibirapuera, la empresa asume los costos y obtiene ganancias exclusivamente explorando comercialmente el espacio (eventos, restaurantes, patrocinios). En la APP, como el parque no genera ingresos comerciales suficientes, el gobierno paga una mensualidad (contraprestación) a la empresa para garantizar el mantenimiento y la calidad del servicio.

2. ¿La adopción de APP significa que los parques serán privatizados y cobrarán entrada? No. Urbia destaca que la concesión y la APP no son privatizaciones. El parque sigue siendo propiedad pública. El modelo financiero del Ibirapuera, que no depende del cobro de entradas, es la base de la filosofía de la empresa, y la APP sirve justamente para que el gobierno subsidie la operación, manteniendo el acceso gratuito o a precios sociales para la población.

3. ¿Cuántos parques administra Urbia actualmente y cuál es el valor ya invertido? Hasta octubre de 2026, Urbia administra 12 operaciones distribuidas en cinco estados brasileños, incluyendo el Ibirapuera (SP), Iguaçu (PR) y Jericoacoara (CE). La empresa ya ha realizado más de 430 millones de reales en inversiones en la mejora y mantenimiento de estos activos.